はしパンダの部屋

VARIOUS PROCEDURES

おかげ様で2021年2月にライン登録人数が1000人を突破いたしました!!!

時代に合わせた連絡方法として、狼煙→石版→木→紙→矢文→郵便→FAX→メール→ラインと進んでまいりました。

これからも皆様のお部屋探しや、不動産探し、賃貸不動産経営を便利にするために、橋場不動産は進化し続けます♪

投稿日:2021/02/22   投稿者:はしパンダ

十和田市では段々と雪もとけてきました😁

このまま、春まで降らないのか…最後にどーんと降るのか…

投稿日:2021/02/21   投稿者:はしパンダ

●磯野家の事例

1 おさらい

 さて、前回は、波平さんが体調不良を起こしたときに、管理会社が①委任状と②口座についてお問い合わせをした意味までお伝えしておりました。今回は、事前にしっかりと準備していた場合の磯野家をご紹介いたします。

2 準備をしていた磯野家

波平さんが倒れる半年前、磯野家では事前にアパート経営についてどのようにするか相談していました。

 

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波平:自分も年を取ってきた。そこで、今後のアパート経営について自分になにかあったときのために相談をしておきたいと思う。

フネ:お父さん心配しすぎじゃありませんか。

波平:いや、何かあってからでは遅い。まず、アパートは、マスオくんに任せたいと思う。アパートの家賃は、大事な収入じゃ。賃料はすべて使うのではなく、リフォームや、設備の改善のために使うことも忘れずにな。入居者あっての賃料じゃ。

マスオ:はい、わかりましたお父さん。

波平:では、手続きについては…・・

~波平さんが倒れてしまったあと~

フネ:こないだまでは元気だったんだけど…

マスオ:お母さん大丈夫ですよ。お父さんが元気になるまでしっかり家族を支えます。

~管理会社にて~

管理会社:管理については波平さんとマスオさんとですでに手続きを終えられていますので、安心して経営ができますね。賃料の振込先についてはどのようにしますか?

マスオ:今後なにかあると大変なので、変更を考えてます。

管理会社:かしこまりました。ではそのようにお話をすすめましょう。

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 波平さんとマスオさんは一体どんな方法をとったのでしょうか。
●スムーズに進んだのはなぜか

 今回までお読みいただいている方はもうおわかりですよね。きちんと準備していると、「口座が凍結されて家賃を受け取れない」「改修ができず、入居者さんがなかな決まらない」という自体には陥らずにすみます。

 次回は、具体的にどのような手続きをとっていたのかをお伝えいたします!

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投稿日:2021/02/13   投稿者:橋場 祐太

●民法改正~保証人について~

さて、前回に引き続き民法の改正後のお話です。約120年ぶりの民法財産法の抜本的改正となります。今回は賃貸経営でも関わりの深い「保証人」についてお伝えいたします。

保証人とは

 賃貸経営でいうと入居者様が賃料等を払えない場合に、代わりに賃料等を支払う義務を負う人をいいます。

 今までは、オーナー様と、保証人となる方との間で保証委託契約を書面にて締結するだけで、オーナー様は保証人を確保できました。

●改正後の注意点

 改正後においては、保証契約は、書面にて行うことに加え「極度額(きょくどがく)」を定めなければ、保証契約は無効となります(新民法465条の2第2項)。

 「極度額」という言葉は聞き慣れないですよね。その2で詳しく解説いたします。

極度額って? 


極度額(きょくどがく)とは

 極度額とは、簡単に言うと保証人が負うべき責任の範囲のことを言います。例えば、極度額を200万円と定めた場合、オーナー様が保証人に請求できるのは200万円までとなります。それを超える部分は請求することができないのです。



今までと何が違うの?

 いままでは、極度額の定めがないため、保証人には法律上借主が支払うべき金額の全額を請求することができました。しかし、今後は、予め責任の範囲を明確にする「極度額」の範囲でしか請求できないのです。



極度額をどうしますか?


極度額を高くすればいいじゃない?

 そう思った賢明な方はたくさんいらっしゃると思います。ただし、あまりに高額だと、法律により保証契約は無効となるおそれがあります。極度額の額については、「極度額に関する参考資料(国土交通省)」が公表されていますのでそちらを参考にするのも一つの手です(インターネットでご覧いただけます)。



橋場不動産の管理物件はご心配ありません

 今回の改正による保証人がいなくなってしまう、というリスクはオーナー様は避けたいですよね。今一度契約書を見直してみてください。

 なお、弊社、橋場不動産に管理を委託されているオーナー様はこの点の心配はありませんのでご安心ください。橋場不動産では改正に備え契約書をきちんと整備しており、契約締結の際にも極度額の検討をしております。

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投稿日:2021/02/13   投稿者:橋場 祐太

●委任状用意してますか?

 以前にもお伝えいたしましたが、委任状は簡単に言うと「自分の代わりに動いてくれる人を指定するもの」です。

 もしも、自分が体調を崩してしまった時、アパートの修繕や、契約関係を誰に頼むかを決めていますか?ご本人の体調不良や、相続が発生してしまった場合に、事前の準備が足りないばかりに、ご家族が家賃を受け取れず困っていらっしゃるというご相談が増えてきました。

     

●元気なうちに委任状

 相続が発生して銀行口座が凍結されてしまっても、委任状があれば、家賃の送金先をすぐに変更することができます。また、オーナー様ご自身が体調を崩されても、アパートの修繕や、各種契約も行うことができます。


●多くの大家さんがすでに手続きを終えています

 委任状や生前贈与、信託など、方法はいくつもあります。その中でオーナー様にあった方法をご提案させていただきます。橋場不動産では、費用を抑えつつ、手軽に作成できる委任状を、特におすすめしております。基本的には、署名押印と身分証明書の提出をするだけです。


 元気なうちに準備

が大切ですね(^^)

 

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投稿日:2021/02/09   投稿者:橋場 祐太