●家賃の滞納
「家賃滞納」は、オーナー様にとって、やはり関心の高いことだと思います。部屋を貸しているのに家賃が入ってこない滞納とはどういうものでしょうか。今回は、「家賃滞納」をテーマにお話ししたいと思います。
●滞納は早期発見が大切です
現在では、口座引き落としが一般的となりました。そのため、家賃の振込がされていない方を見つけ出すことは昔に比べて簡単になってきています。
ただし、家賃の振込先口座には、他の振込も記録されていますので、自主管理の物件をお持ちのオーナー様の中には見落としてしまう方もいらっしゃるようです。
滞納は、早期発見が大切です。なぜなら、借主様が家賃に当てるべきお金を使ってしまうからです。『ない袖は振れない』というわけですね。お聞きした話では、自主管理の方で1年以上も回収することを忘れていた方がいらっしゃいました。
●保証人
家賃の滞納を防ぐ方法として一般的なのは、ご存知の通り「保証人」です。借主様が払えない場合には、代わりに、「保証人」となった親・兄弟・友人等が支払う、という形になります。
しかし、最近は、「保証人」に請求をしても支払ってくれないという場合が多くなってきているのです。「自分も生活が苦しいから」「借主とは縁を切っている」の他、契約書がきちんとあるのに「保証契約をしたおぼえはない」とおっしゃる方もいらっしゃいます。
そこで橋場不動産では、個人の保証人だけでなく、法人の保証人による対策もとっております。
●終わりに
橋場不動産では滞納があった場合でも、、基本的に家賃をオーナー様にお送りしておりますので、気にされたことはないかもしれません。ただし、賃料については、大切な収入ですので、これを機に、自主管理されている物件の家賃に滞納がないか確認してみるのも良いかもしれません。
●よく聞く「原状回復」って？
オーナー様や、入居者さんにとって原状回復は身近な問題ですよね。
原状回復に関しては、国土交通省より『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』(以下「ガイドライン」)が出されております。今回は、確認のため、また新オーナー様のためにガイドラインについてお話いたします。
●原状回復ガイドラインとは・・・
民間賃貸住宅における退去時のトラブルの未然防止のために、原状回復の費用負担について、一般的な基準を定めたものです。
簡単に言うと、「原状回復のトラブルを未然に防止するための基準を記載したもの」というところになります。
費用負担の一例
オーナー様負担
壁
日焼けなどによる壁紙クロスの変色
下地ボードの張替が不要な範囲の穴（画鋲やピンによるもの）
床
家具の設置などによる床やカーペッ トのへこみ
入居者負担
手入れ不足により拡大した壁紙のカビやシミ
ネジや釘穴など下地ボートの張替が必要な破損
手入れ不足によるカビやシミ（飲み物をこぼして放置した等）
①-基本的な考え
●ガイドラインのポイント
このガイドラインでは、入居者さんの原状回復は「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」ことを明確化しています。つまり、通常の使い方による傷や劣化(通常使用による汚損・破損及び、経年劣化)は、オーナー様の負担と定めています。
②耐用年数
ガイドラインでは、費用負担について耐用年数を考慮しています。簡単に言うと、入居年数が長い場合は、通常使用・経年劣化が考慮され、入居者の負担割合が低くなります。ちなみに壁紙は基本的に6年で残存価値1円となるように計算されています。
●トラブル防止のために
もちろんガイドラインと異なる特約を定めることも可能です。しかし、特約に法的な根拠・理屈がなければ、無効とされてしまいます。また、ガイドラインは一般に公開されていますので、入居者さんに、根拠のないお話をすると、トラブルを招くこともあります。その点、橋場不動産では、ガイドラインを参考に原状回復を策定しておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。
●資産の管理 ～前回のおさらい～
さて、前回は、次の2点についてお考えいただきました。
①財産の状況を把握し、それを次代の方に伝えられるようにしていますか？
②財産の管理を適切に行い「負動産」にしない対策をしていますか？
●財産の把握について
不動産について
財産の全てを把握するのには、やはり財産の一覧表を作成することをおすすめします。不動産であれば、各自治体から送られてくる固定資産税の納税通知書を参考にします。
ただし、非課税の不動産(道路等)は、記載されていない場合もあります。そこで、各市町村役場にて資産証明書等(自治体により名称が異なります)を取得すると、より正確に把握することができます。
貯金について
また、口座の一覧も作成することが大切です。こちらは通帳やキャッシュカードで確認します。より正確に把握するには、各金融機関にて名寄せをしてもらうことが重要です。
有価証券・生命保険等について
これらについては、各取り扱い会社に問い合わせをする必要があります。どの会社に問い合わせるべきかは、自己の記憶、郵便物、通帳の履歴などから推測します。
●負動産にしないために
価値の下がる財産
財産の中でも、預金や、有価証券等の財産は基本的にメンテナンス(修理等)をせずともその価値が下がることはありません。しかし、不動産のうち特に建物は、定期的なメンテナンスをしなければ、その価値はより急激に下がってしまいます。
現在使っていない家屋・アパート・小屋等はありませんか？。適切に管理しなければ、次代の方が解体費用を負担するだけの負動産となりかねません。
適切な管理にはいいことが
逆に適切な管理をしていると、当該物件の選択肢がぐっと広がります。自己利用、売却、賃貸など様々な選択肢を検討することができます。
特に空き家に関しては、適切に管理をしていれば、賃貸することも可能です。実際、弊社の空き家管理サービスを利用していたオーナー様が当該物件を賃貸に出した案件も複数あります。しっかり管理をしていなければ、貸すことができなかったり、貸したとしても家賃が安くなってしまうおそれがあります。
準備はお早めに
オーナーの皆様はまず、ご自身の財産の状況を把握されることから始められると思います。その作業は、結構大変で時間がかかってしまいます。年が明けた今、心機一転ご検討してみてはいかがでしょうか。
●資産の管理は問題ありませんか
これまで数回にわたりお伝えしてまいりましたが、オーナーの皆様の持つ資産はいずれ、次代の方に引き継ぐことになります。スムーズに引き継ぎが行われるような方法として、信託や、贈与、委任等をご紹介してきました。
今回は、引き継ぐ財産の状況についてお伝えしたいと思います。突然ですが、皆様の財産の管理状況はどうでしょうか。
●資産の全容を把握していますか
残す側のオーナーの皆様は、ご自分の不動産や、預金、株券等の資産について、その全容を把握しておりますでしょうか。
自分の財産であってもすべてを把握してはいない…
自分はわかっているけれど家族には言っていない…
こんな状況にはありませんか？その場合には、なるべく早く対策をとることを、おすすめいたします。
行政書士として、残された側の相談を受けた中で、多くの方が「どういう財産を相続するのかわからない」ということでお困りになっています。こんな思いをさせたくないですよね。
●財産の管理は万全ですか
財産の全容を把握している方が次に気をつけるべきなのは、財産の管理です。特に建物等の不動産については、手入れをしないとどんどん劣化がすすんでしまいます。その結果、実際に引き継ぐ際には、ボロボロの「負動産」になっていた・・なんてことにもなりかねません。
また、最近では空き家問題も深刻になっており、ほうっておくと自治体から「特定空き家」に指定されてしまい、固定資産税が通常の6倍になってしまうなんてことも…。
橋場不動産では、空き家管理サービスをご紹介しております。
※)負動産・・・負の財産のこと(造語です)
●まとめ
今回お考えいただきたいのは、次の2点です
①財産の状況を把握し、それを次代の方にスムーズに伝えられるようにしていますか
②財産の管理を適切に行い「負動産」にしない対策をしていますか
次回は上記①②の対策の具体例をお伝えいたします
●オーナー様の都合で入居者さんに退去してもらうのは難しい？
稀な場合ですが、オーナー様の都合で入居者様に退去してもらうときがあると思います。そんなときに是非参考にしてみてくださいね。
なお、契約の形式により細かい違いがあるため、賃貸借契約において一番多い契約類型、すなわち、「賃貸する期間が決まっており、更新ができる契約」についてお伝えいたします。
退去してもらう方法はこの３つ！
- 更新拒絶をする
- 解約の申入れをする
- 解約の合意を得る
では、それぞれ、どのような方法なのか見ていきましょう。
① 更新拒絶をする
賃貸借契約は通常2年の契約期間を定めています。そして、契約期間満了時には、更新により契約期間を伸ばすことができます。この更新を拒絶することにより次回以降の契約を「しない」事ができます。これを「更新拒絶」といいます。
ただしこの更新拒絶には「正当事由」が必要となります。
②解約申入れをする
次に、オーナー様の側から解約の申入れをするという方法があります。もっとも、この場合は、解約申入れの規定を契約書に盛り込まなければできません。
ただし、こちらの場合でも「正当事由」が必要となります。
●正当事由ってなに？
上記2つの方法では、「正当事由」が必要となります。この正当事由は、一言で言うことは難しいのですが、あえて言うと、貸主・借主それぞれの、建物を使う必要性や、その他様々な事情を考慮して判断されるものです。そのため、正当事由の有無は、判断が難しく、この点で争うと裁判所の力を借りる事になりかねません。
③解約の合意を得る
そうすると、上記①②の方法では、費用も時間もかかってしまうので、実際には借主の合意を得ることになります。
そして、結論から言うと、借主様も生活があるので退去に同意してもらうのは、なかなか難しいものです。そのため、オーナー様から退去を申し出る場合には、引越し費用等の負担とセットで借主様に退去の同意をもらうということが必要となります。
●法律は借主を保護するようにできています・・・
賃貸経営について主に適用される借地借家法は借主を保護するようにできています。「借主に不利な契約は無効とする」という条文までありますから。したがって、オーナー様の側から簡単に退去をしてもらう、ということは難しいんですね。
とはいえ、オーナー様側にも様々な事情があります。もし、そのような状況になりましたら、今回の記事を参考にしていただければ幸いです。