貸主から立ち退き依頼について
※)本記事は借主様に契約違反がある場合にはあてはまりません
※)貸主様からの退去の依頼は非常に稀なケースですが、万が一に備えてしっかりを確認しましょう
退去依頼の流れ概要
- STEP1貸主からの退去してほしい旨の連絡
- STEP2借主の退去の可否について確認
- STEP3立ち退き費用等の交渉
- STEP4文書の作成
- STEP5引っ越し+立ち退き料等の支払い
退去依頼の流れ詳細
STEP1 貸主からの退去してほしい旨の連絡
目指すは貸主様と借主様との合意
まずは、貸主様から借主様へ退去してほしい旨の通知が必要となります。
この退去してほしい旨の通知については「合意解約の申し入れ」「更新拒絶の通知」「解約の申入れ」があります。
このうち「更新拒絶の通知」「解約の申入れ」は、借地借家法に基づく貸主から契約を終了させる方法となります(同法26条1項、27条1項)。ただしこの場合には、「正当事由」が必要となります。そして、「正当事由」の有無については、たくさんの事情を考慮して(裁判所が)判断するので、「正当事由」の有無を問題にする場合には迷わず弁護士に相談するのが良いでしょう。
弁護士に依頼することになれば、費用や時間がかかる可能性がありますので、「合意解除」を目指すのがよりベターとなります。
【POINT】貸主様は丁寧な理由の説明と余裕を持った退去時期をしっかりと伝えましょう
ここでのポイントは、貸主様が借主様に退去していただく理由と時期を明確に伝えることです。退去してほしいということだけを伝えるのでは、不安から借主様が頑なになってしまう可能性があります。
目指すのは借主様と貸主様の合意です。そこで、丁寧な理由の説明と、余裕を持った退去時期を伝えることを心がけましょう。
【POINT】更新拒絶は忘れずに
更新拒絶の通知を忘れてしまうと、退去まで時間がかかる可能性があります。少なくとも6ヶ月前までには更新拒絶を行いましょう(借地借家法26条1項)
※)なお、期間満了の1年から6ヶ月前までに更新拒絶の通知をしなかったとき、または、契約条件を変更しなければ更新しないという通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます(同条)
STEP2 借主の退去の可否について確認
借主様はご自分の事情をしっかり説明しましょう
住居を変えるということは、誰にとっても大きな決断です。しかし、その決断の障害となる事情は人によって様々です。
借主様の移転の障害となる事情はこの段階で一つ一つ明らかにしておくことが大切です。
移転先が見つからないのが不安・・・・
同じくらいの家賃で過ごせるのか不安・・・
こういった事情を借主様は貸主様へ真剣に説明します。目指すはお互いの合意ですので、貸主に理解してもらえるように真剣に伝えましょう。
STEP3 立ち退き費用等の交渉
引越しの時期や、費用の負担等の条件について話し合います
お互いの事情を確認しあったら、合意に向けて貸主様と借主様で条件の交渉に移ります。
特に借主様の移転の障害となっている不安を解消することができるように条件等を詰めていきます。
例えば、退去時期について余裕をもたせる、原状回復義務は免除する、引越し費用を負担するなど様々な条件について話し合います。
費用についての合意について
費用について一つの目安としては【引っ越し代+移転がなければかからなかった費用の負担(新物件での仲介手数料や、礼金、保険料)】というものがあります。
ただし、合意をする際には上記目安を参考にして【負担金額の総額】についての合意をするべきです。例えば仲介手数料という費目で合意をしてしまうと、その仲介手数料が想定していたものより高くなってしまった場合にトラブルになりかねないからです。
【POINT】合意が成立するまでは事を進めるのは待ちましょう
「払ってもらえると思って先に引っ越しをしてしまったが、一部支払ってもらえなかった・・・」
「退去してもらえると思って、建物の工事を始めてしまった・・・」
※)合意書を作成する前に次の物件の賃貸借契約をする、当該物件についてのリフォーム工事をするというようなことをしてしまうと、上記のような思わぬトラブルに見舞われてしまいます。合意が成立して、それを記録に残すまでは次の契約等はせずに焦らず待ちましょう。
STEP4 文書の作成
合意が成立したら、その内容について両者が合意したという記録をしっかりと残します。口頭だけで済ませてしまうと後のトラブルのもとになりかねません。
特に「言った言わないの水掛け論」になってしまうとお互いの対立を深めてしまう場合が多いです。そのため、しっかりと記録を作成するべきです。
STEP5 引っ越し+立ち退き料等の支払い
合意内容通りに進めていきます
文書にしたら、後は内容の通りに進めてい行きます。
お互いに合意した期限までに引っ越しをし、費用を支払います。
合意が成立する前にこと進めるべきではありません【重要なことなので2回書きます】
「払ってもらえると思って先に引っ越しをしてしまったが、一部支払ってもらえなかった・・・」
「退去してもらえるとおもって、建物の工事を始めてしまった・・・」
合意が成立して、文書にする前に事を進めてしまうと上記のような思わぬトラブルに見舞われてしまいます。しっかりと合意が成立して、それを記録に残すまでは焦らず待ちましょう。