不動産売却の流れ
- STEP1売却相談
- STEP2調査・査定
- STEP3媒介契約の締結
- STEP4買主様募集
- STEP5購入希望者との調整
- STEP6重要事項説明
- STEP7売買契約の締結(手付金の受領)
- STEP8建物の解体・土地の境界確定測量
- STEP9残代金決済・物件の引き渡し
STEP1 売却相談
まずは、お気軽にご相談ください。その際に、物件に関する書類がありますと、手続きがスムーズに進みますので、ご準備をお願いいたします。
売却に必要な経費
| 印紙代（国税） | 売買契約書に貼付します | 登記関連費用 | 司法書士報酬や、登録免許税がかかります。 |
| 不動産譲渡所得税（国税） | 不動産を売却した際に売却利益がある場合 | 住民税（地方税） | 不動産を売却した際に売却利益がある場合 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への手数料 | 修理修繕費用 | 修理・修繕後、引渡をする場合など必要になります |
| 建物解体費用 | 更地で売る場合必要になります | 測量・分筆登記費用 | 境界の確定や土地を切り売りする場合 |
| 草・植栽等の伐採費用 | 必要な場合のみ | ハウスクリーニング等 | 必要な場合のみ |
| 塀等の越境部分の撤去作業費(越境があった場合) | 必要な場合のみ |
売却価格がそのまま手元に残るわけではないことをご理解いただければ幸いです。
仲介手数料について
| 取引額｜200万円以下 | 取引額の5％ |
| 取引額｜400万円以下 | 取引額が200万以下の部分についてはその5％ 取引額が200万を超える部分についてはその4％ |
| 取引額｜400万円超 | 取引額が200万円以下の部分に付いてはその5％ 取引額が200万円を超え400万以下の部分についてはその4％ 取引額が400万円を超える部分についてはその3％ |
ご相談の際にお持ちいただきたい資料
| 登記簿謄本 | 物件の登記内容がわかる書類 | 農地法関係書類 | 農地転用許可書など |
| 売買契約書等取得時の書類 | 不動産を取得した際の書類 | 確定測量図 | 物件の隣地所有者全員の押印のある書類 |
| 公図・測量図 | 物件の形状がわかるもの | 上下水道図面 | ない場合にはこちらで取得いたします。 |
| 固定資産税納税通知書 | 毎年5月ころに各自治体から発送されます。 | 間取り図(建物) | お部屋の見取り図面 |
| 登記識別情報 | かつての権利書。 | 建築確認申請書・検査済み書 | 新築時に受領していると思われます |
| 身分証明書 | 売主様の身分を証明する顔写真入者もの | 賃貸借契約書 | 物件を賃貸している場合に必要となります。 |
| 調査書(建物) | 石綿、耐震診断等の調査結果が記載された書類(お持ち場合のみ) | 住宅性能評価書(建物) | お持ちの場合のみ |
| 火災保険についての証書 | 保険内容等がわかる書類 | 後見開始の審判書 | 売主様に後見人がいらっしゃる場合 |
※)来店の際には印鑑をお持ちください(調査委任状の作成がスムーズになります)
※)書類は現在お手元にあるものでかまいません。
※)相談に際しては新たに取得する必要はございません
STEP2 調査・査定
物件調査
調査にあたっては、市町村等から資料を取得する必要がございますので、弊社への委任状をお願いしております。
委任状がないと、役所によっては情報を出してもらえないなど、調査が円滑に行うことができない場合がございますので、ぜひご協力をお願いいたします。
査定
お住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらうのが査定です。
資料を元に、売却価格をご提案いたします。
※)最終的な売却価格はお客様ご自身で決定いただけます。
STEP3 媒介契約の締結
売却を依頼する不動産会社を決めたら、『媒介契約』を締結します。
①媒介契約の種類
ご売却を決断されたら、仲介業者（不動産会社）との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。
媒介契約書は簡単に言うと「不動産会社に仲介(募集、契約等の手続き)を依頼しますよ」ということを証明する契約書となります。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
| 特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。 また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。 | 「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。 依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。 | 複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。 |
②媒介契約制度の違い
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 複数業者との契約 | 不可 | 不可 | 可 |
| 依頼者自ら発見した相手との取引 | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | なし |
| 業務処理報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | なし |
STEP4 買主様募集
売り出しから販売活動等の広告活動についてご報告いたします。
広告活動
自社ホームページへの掲載スマートフォンからも簡単に検索できます。
指定流通機構（レインズ）への登録 当社顧客以外からも広く買主を探します。
店頭でのご紹介お問い合わせのお客様へご紹介いたします、
のぼり・看板の設置現地にこれらを設置し、売出し中であることをわかりやすく表示いたします。
現在はほとんどがインターネットを利用した物件の検索となっております。したがって、弊社では、インターネットへの広告を重視しております。ホームページもお客様がより物件を見つけやすいように、様々な工夫を凝らしております。
SUTEP5 購入希望者様との調整
契約に至るまで
購入希望者と契約条件等について調整します。売主様と密に連絡を取り、調整を進めます。
ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産業者に提出します。これを受けて不動産業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。 そして条件が整ったら、不動産売買契約を結びます。
STEP6 重要事項説明
重要事項説明とは
買主様へ物件についての詳細なご説明をいたします。
こちらは、法律で定められている手続きのため省略することができません。
STEP7 売買契約締結(手付金の受領)
不動産売買契約とは
売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。 不動産売買契約を締結後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。 義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
契約時に用意するもの
次の物品が必要となります。
■実印と印鑑登録証明書
■印紙代（売買金額によって異なります）
■住民票
STEP8 建物の解体・土地の境界確定測量
手付金を受け取りましたら、建物の解体や、土地境界確定測量の作業を開始いたします。
作業完了までは、業者さんの状況にもよりますが、およそ1ヶ月ほどかかります。
STEP9 残代金・物件の引き渡し
代金決済
残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約はすべて完了します。
引越しの準備
物件の引き渡しと残代金の受け取りは同時に行われます。したがって、引渡しまでに引越しを済ませておく必要があります。 引越し後は、電気・ガス・水道などの公共料金の精算も済ませましょう。また、マンションなどの場合や、付帯設備機器がある場合はそれらの使用方法のパンフ レットや保証書などもまとめておきましょう。
ローンが残っている時は
ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を清算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。 抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。
残代金の受領と物件の引渡し
| 1.登記申請書類の確認 | 所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。 |
| 2.残代金の受領 | 手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を受け取ります。 |
| 3.固定資産税等の精算 | 固定資産税、管理費、修繕積立金などを清算します。 |
| 4.関係書類の引渡し | 管理規約・パンフレット等、設備費用を引渡します。 |
| 5.カギの引渡し | お住まいのカギを引渡します。 |
| 6.諸費用の支払い | 売渡し費用（登記）、仲介手数料を支払います。 |
残代金の受領時に用意するもの
■権利証（登記済証）
■実印
■印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通）
■運転免許証など（ご本人と確認できるもの）
■登記費用（抵当権抹消登記などがある場合のみです）
■売却物件のカギ
