境界確定測量

土地取引における必要性

 不動産を売るときに「土地」が含まれると、その土地の「境界問題」が出てきます。
そして、この「境界」は最も基本的な要素であり、その境界を示している測量図は不動産取引において非常に重要です。
 とはいえ、測量図にも種類があり、不動産を売却しようとするときに、今手元にある測量図で良いのか?測量し直す必要はあるのか?と迷ってしまう方も多いです。

確定測量図とは?

境界確定図とは、全ての隣地所有者の立ち会いを得て境界確定されたものをいいます

 境界には境界杭(境界杭)が埋設され、その杭によって土地の境界が示されます。土地の価値は広さに比例するので、不動産売買において境界は非常に重要となります。

 そして、その中でも確定測量図は隣地所有者の立ち合いを経て境界確定されたものです。
当然ながら、境界は自分1人で確認するわけではなく、隣接する隣人、行政立ち合いの元で確認する必要があります。

 逆にいうと、確定測量図がないということは、その土地の境界は承認を得ていない可能性があるということです。そうなると、その土地を売買した後に隣人と揉めるリスクがあるので、不動産取引には確定測量図が必須になります。
 


Q:今ある杭が隣接地所有者の承諾を受けているとをどうやって証明しますか?
Q:今ある杭が境界を示しているとどうやって証明しますか?
→隣地の方の署名押印のある書面がなければ証明はかなり難しいでしょう

その他の測量図

■現況測量図

現況測量図とは、全ての隣地所有者の立ち会いを得て境界確定されたものをいいます

現況測量図は単に現況を図面化しただけの資料です。「確定測量図」が隣人や行政が承認済みの測量図なのに対し、現況測量図はそういった隣地の方の承認が無いものとなります。

 

 つまり、土地家屋調査士や測量士が現況の土地を見て、境界杭の位置などから「ここが境界かな?」と思うポイントを判断して測量した図面になります。
現況測量図の場合には、仮に面積が合っていても隣人の承認は得ていません。そのため、現況測量図だけで土地取引をすると、その土地を購入した後に隣人と揉めてしまうこともあります。

 

 そうなると、売主の立場からも購入者とトラブルになるリスクがあります。このような信用度の違いから、基本的には現況測量図だけで土地取引はしないのです

■地積測量図

 地積測量図とは、登記所に申請書類として保管されている測量図のことです。これは、たとえば土地を分筆(区画を複数に分ける)するときなどに、添付書類として「地積測量図」が一緒に提出されます。地積測量図は、隣地の方の承諾を得ていない上、作成年が古いほど測量精度が低く信頼性が劣ります。特に平成三年以前のものは精度の低さが目立ちます。

登記申請の際に地積測量図が必要になったのは昭和35年(1960年)4月1日からです。


昭和35年以前:地積測量図の義務なし。測量の精度は非常に低い
昭和35年以降:地積測量図の義務はあるが測量の精度はまだ低い
平成5年以降:地積測量図の「図面」に境界杭の種類が記載される
平成17年以降:座標値の記載が義務化
平成23年以降:世界測地系(測地成果2011)データで図面が作成される